Wenn ein Bauabschnitt vollendet wurde oder spätestens, wenn das Haus fertig ist, ergibt sich eine scheinbar einfache Frage: Hat der Bauträger oder Handwerker geliefert, was im Bauvertrag vereinbart wurde? Die Qualitätskontrolle, bei der man das unmissverständlich feststellen kann, heißt Bauabnahme.
Leider wird in vielen Bauverträgen nicht vereinbart, wann und wie Bauabnahmen stattfinden sollen. In der Regel teilt deshalb der Handwerker oder Bauträger seinem Kunden mündlich oder schriftlich mit, das Werk sei vollbracht und könne nunmehr dem Bauherren übergeben werden. Da dieser meist schnell einziehen möchte, ist er geneigt, das vollendete Bauwerk zügig zu übernehmen und eilt zum vereinbarten Termin. Doch der Bauherr muss wissen, dass die Bauabnahme ein entscheidender Wendepunkt ist. Bis dahin muss der Handwerker oder Bauträger beweisen, dass er gute Arbeit geleistet hat. Danach kehrt sich die Beweislast um und die gesetzliche Verjährungsfrist beginnt. Mit der Abnahme wird zudem die Schlusszahlung fällig und die Haftung für das Gebäude geht auf den frischgebackenen Hausbesitzer über.
Beweislastumkehr und Verjährungsfrist
Stellen sich nach der Bauabnahme Mängel heraus, muss nun der Bauherr beweisen, dass sie auf einer mangelnden Leistung des Bauträgers oder Handwerkers beruhen. Wenn dies bestritten wird, sind anschließende Gerichtsverfahren oder teure Nacharbeiten geradezu vorprogrammiert. Der Bauherr muss zudem wissen, dass er sein Bauwerk, wenn er nicht aufpasst, auch unbesehen übernehmen kann: beispielsweise wenn er eigenmächtig in das Haus einzieht, dem Bauträger unbekümmert die Schlussrate überweist oder die Frist (üblicherweise zwölf Tage) für die Bauabnahme ungerührt verstreichen lässt.
Gut vorbereitet zur Bauabnahme erscheinen
Das A und O bei der Bauabnahme: Das Anfertigen eines Abnahmeprotokolls. Darin werden alle vorgefundenen Mängel möglichst genau beschrieben. Ein beweiskräftiges Foto rundet die Bestandsaufnahme ab. Anschließend sollten sich beide Parteien auf eine Frist zur Nachbesserung einigen und das Protokoll unterschreiben. In der Praxis bieten Bauträger bei ausgewählten Mängeln gelegentlich einen finanziellen Ausgleich, eine Art Vertragsstrafe statt der Nachbesserung an. Ob man damit gut fährt, lässt sich nicht pauschal beurteilen, doch auch eine solche Regelung gehört ins Protokoll.
Fühlt sich ein Bauherr den fachlichen Anforderungen einer Bauabnahme nicht gewachsen, empfiehlt es sich, einen Sachverständigen hinzuzuziehen.
Vorbeugen ist besser als heilen
Ist das Haus erst einmal fertig, lässt sich bei der Schlussabnahme meist nur schwer oder gar nicht feststellen, ob beispielsweise Leitungen exakt verlegt oder Dämmlagen ausreichend dimensioniert sind. Deshalb empfiehlt es sich, über die gesamte Bauzeit Kontrollen vorzunehmen, beispielsweise nach jedem im Zahlungsplan vereinbarten Bauabschnitt. Das ist auch im Sinne des Bauträgers, denn je früher ein Fehler entdeckt wird, desto weniger kostet es, ihn zu beseitigen. Wer ganz sicher gehen will, kann mit Sachverständigen auch eine baubegleitende Qualitätskontrolle vereinbaren.
Das muss ins Abnahmeprotokoll
Name des Bauherrn
Adresse der Baustelle
Auftragsnummer und Datum des Bauvertrages
Benennung der abzunehmenden Leistung
Datum Beginn und Fertigstellung der Bauleistung
Teilnehmer der Baubegehung
Datum und Ort der Bauabnahme
Auflistung aller Mängel (sowohl neue als auch bekannte, noch nicht behobene Mängel)
Einvernehmliche Vereinbarung eines zweiten Termins zur Bauabnahme, bis zu dem alle Mängel beseitigt sind
Auftraggeber behält sich seine Rechte wegen der festgestellten Mängel vor
Der Auftraggeber behält sich seine Rechte wegen der verwirkten Vertragsstrafe vor
Unterschrift des Auftraggebers und Auftragnehmers
Quelle: VPB